Credit Manager Magazine 6/2021

25 CREDIT MANAGER MAGAZINE czerwiec / june 2021 biznes Jan Cipiur Ekspert od wyszukiwania i analizy naj- ciekawszych badań i raportów z ca- łego świata, dotyczących zwłaszcza prawa, podatków i wynagrodzeń; tro- pi absurdy w regulacjachróżnychdzie- dzin gospodarki. Przez kilka lat kie- rował serwisem ekonomicznym PAP, a później wydawnictwem z udziałem PAP – „BOSS- Informacje Ekonomi- czne”, które zajmowało się pogłębio- nymi analizami polskiej i zagranicz- nej gospodarki; współpracownik Stu- dia Opinii. Na stałe związany z Ob- serwatorem Finansowym. mieszkania wśród osób, które mogłyby zado- wolić się udziałami w REIT. Według serwisu Tabelaofert.pl, mediana cen mieszkań w Warszawie urosła od 484 tys. zł w marcu 2019 r. do 573 tys. zł dwa lata póź- niej. Statystyczne mieszkanie podrożało za- tem w stolicy o niemal 90 tys. zł lub nieco ponad 18 proc. Cytowany przez „Rzeczpo- spolitą” Michał Kurczycki z portalu Nieru- chomości-online twierdzi, że nasz rynek nie- ruchomości jest „rozgrzany do czerwoności”. – Ceny dużych mieszkań w dużych miastach są wywindowane, a przy wciąż rosnącym po- pycie niższe nie będą – przekonuje. Jak się powiedziało, gwałtowne i wielkiewzro- sty grożą katastrofą. Z tej perspektywy run na nieruchomości mieszkaniowe ma niebez- pieczne oblicze. Lepszy byłby wzrost harmo- nijny, bo wówczas ujawniają się mniej oczy- wiste, niż ogólnoekonomiczne, korzyści z in- westycji mieszkaniowych. Profesor Robert J. Shiller powiedział kilka lat temu, że korzystną stroną inwestycji mieszka- niowych jest zaangażowanie ludzi w spłacanie kredytów hipotecznych. Cóż może być w tym dobrego? Taka konieczność skłania ludzi do gromadzenia oszczędności, z których tworzą się mająteczki i majątki. Sami tylko amerykań- scy kredytobiorcy hipoteczni spłacają z tego tytułu rocznie setki miliardów dolarów. Asaf Bernstein i Peter Koudijs zbadali tę kwe- stię dokładnie na danych z Holandii („The Mortgage Piggy Bank: Building Wealth thro- ugh Amortization”, marzec 2021). Wyliczyli, że majątek netto gospodarstw domowych rośnie wraz ze spłatami hipoteki jak 1 do 1, a oszczędności i zobowiązania zadłużonych hipotecznie nie ulegają przez to zmianie. In- nymi słowy, poprawa sytuacji mieszkaniowej następuje w wyniku wyższego wkładu pracy i obniżenia wydatków konsumpcyjnych. Konstatacje te odnoszą się przede wszystkim do osób i rodzin z tzw. klasy średniej i znaj- dują potwierdzenie w innym badaniu („Do People View Housing as a Good Investment and Why?”) opublikowanym na stronie Li- berty Street Economics prowadzonej przez nowojorski oddział Fed. Autorzy podkreśla- ją, że ponad połowa ich amerykańskich re- spondentów uważa inwestycje mieszkaniowe na własne potrzeby i na wynajem za korzyst- niejsze od obracania pieniędzmi na giełdzie. Dodać trzeba dla zachowania rzetelności, że osąd noblisty Shillera i jemu podobnych ma niestety jedną słabość – nie przekona wyznaw- ców wiary, że co tam zaradność i oszczędność, wystarczy przecież dodrukować pieniędzy. Zgodnie z przypuszczeniem, że tym razem może być inaczej, głosów przestrzegających przed drastycznym zakończeniem obecnej hossy jest mało. Dominuje przekonanie, że wszystko jest pod kontrolą. W odróżnieniu od sytuacji sprzed 15 lat, banki mają teraz wysoki kapitał i duże rezer- wy. Gdyby ceny domów spadły w USA nagle, nawet o jedną czwartą, to i tak 33 największe banki amerykańskie dysponowałyby kapita- łem o połowę większym, niż gdy wchodziły w kryzys finansowy 2007–2009. Banki nie przesadzają i najchętniej pożyczają kredyto- biorcom z dobrą historią kredytową, nie ma mowy o pożyczkach subprime. W Wielkiej Brytanii wskaźnik wysokokwotowych po- życzek w stosunku do dochodów pożyczko- biorcy jest niższy o 1/3 od limitu wyznaczo- nego przez Bank of England. Zwraca się również uwagę na to, że obecne ceny ukształtowały się w wyniku relatywnie małej liczby transakcji, co było z kolei spo- wodowane utrudnieniami w poruszaniu się podczas pandemii, a nikt nie kupuje raczej domu czy mieszkania bez dokładnych oglę- dzin. Na potwierdzenie tej tezy przytacza się dane brytyjskie – w 2006 r. na Wyspach zo- stało zakupionych 6,5 proc. nieruchomości z tamtejszego zasobumieszkaniowego, podczas gdy w 2020 r. wskaźnik ten wyniósł 3,6 proc. Na tle głównych państw Zachodu Polska na- dal jest krewnym na dorobku. Dwieście lat pod górę daje ciągle znać także pod wzglę- dem mieszkaniowym. Pierwszy z obietnica- mi mieszkań dla każdej rodziny był Edward Gierek w połowie lat 70. ubiegłego stulecia. Minęło pół wieku… i ciągle nie ma ich w do- statecznej liczbie. Kolejne rządy zmieniają priorytety, a samorządy uwikłane są w kon- flikty interesów wokół lokalnych planów za- gospodarowania przestrzennego. Na koniec dygresja, która czeka od dawna, by puścić ją w obieg. Trendy na rynku nierucho- mości to jeden z ważniejszych wskaźników sytuacji i aktywności gospodarczej, tymcza- sem w Polsce dane o tym rynku są, mówiąc oględnie, „takie sobie”. Wydaje się, że już nie- „Gdyby ceny domów spadły w USA nagle, nawet o jedną czwartą, to i tak 33 największe banki amerykańskie dysponowałyby kapitałem o połowę większym, niż gdy wchodziły w kryzys finansowy 2007–2009.” wielki wysiłek legislacyjny i niepokaźne pie- niądze mogłyby rozwiązać problem. Niemal wszystkie transakcje kupna-sprzeda- ży mieszkań i domów są przecież zawierane w Polsce u notariuszy, na których można by nałożyć obowiązek (symbolicznie odpłatny) opisania każdej z nich w dobrze pomyślanej bazie danych. Po pewnym czasie mielibyśmy rzetelną informację makro- i mikro- o rynku nieruchomości mieszkaniowych w każdym możliwym wymiarze i przekroju: gdzie, za ile, i czy z balkonem, windą, garażem…